Договір оренди прийнято вважати консенсуальним, тобто таким, який вступає в силу з моменту отримання згоди сторін, — Олег Бойчук

Поради щодо оформлення угод в орендних відносинах дав у своїй лекції Олег Бойчук, партнер Asters. Він нагадав слухачам Legal High School, що базове регулювання орендних договорів здійснюється Цивільним кодексом (ЦК) України, а також окремими положеннями Господарського кодексу (ГК) України, та зауважив, що, незважаючи на невелику кількість спеціальних норм у ГК України по відношенню до орендних відносин між господарюючими суб’єктами, потрібно робити акцент саме на нормах ГК України, оскільки там більш ґрунтовно визначаються істотні умови такого договору. Крім того, ГК України містить дієві інструменти (зокрема, оперативно-господарські санкції), які за певних умов можна застосовувати до сторони орендного договору, яка не виконує свої обов’язки.

Крім того, є особливості оренди об’єктів державної та комунальної власності, які унормовані спеціальним законом. Окремим блоком орендних відносин є оренда землі, регулювання якої відбувається Земельним кодексом (ЗК) України та спеціальним законом. Ну і, нарешті, окремі положення про договори оренди містяться у законі про захист економічної конкуренції, відповідно до якого концентрацією, яка потребує отримання попередньої згоди АМКУ, визнаються не лише класичні випадки отримання контролю (злиття, придбання однієї компанії іншою тощо), але й отримання в оренду активів, структурного підрозділу чи майнового комплексу суб’єкта господарювання.

Найбільш розповсюдженими орендними відносинами лектор назвав оренду комерційної нерухомості та зазначив, що відповідно до цивільного права договір оренди прийнято вважати консенсуальним, тобто таким, який вступає в силу з моменту отримання згоди сторін, про що свідчить стаття 765 ЦК України. Практика також свідчить, що значна частина договорів укладається у вигляді рамочного договору, за яким передача об’єкта в оренду відбувається не одночасно з укладенням договору, а в певні строки і за певних умов. Таким чином, у договорі виникає юридично цікава зона — з моменту укладення договору і до моменту передачі об’єкта в оренду, приміром через необхідність підготувати об’єкт до здачі. Може бути чимало ситуацій, коли в цей період орендодавець не виконав своїх зобов’язань та не підготував об’єкт до передачі його в оренду або, навпаки, орендар не готовий орендувати об’єкт. У такому випадку Олег Бойчук порадив слухачам Legal High School не лише покладатися на базові норми закону, які регулюють ці ситуації (за законом постраждала сторона може вимагати відшкодування збитків та розірвання договору), але й максимально чітко виписувати обов’язки сторін у підготовчий період орендних відносин.

Ще одним базовим моментом, на який лектор звернув увагу слухачів, є строк, на який укладається договір оренди. При цьому він нагадав, що договір на три та більше років підлягає нотаріальному посвідченню, хоча в його практиці були випадки, коли вимога нотаріального посвідчення такого договору викликала протидію іншої сторони через небажання нести витрати за нотаріальні послуги, розмір яких вираховується як відсоток від вартості договору, яка дорівнює повній орендній платі за увесь час оренди і, таким чином, може бути доволі суттєвою.

Саме тому замість довгострокового договору оренди дороговартісних об’єктів часто укладалися так звані каскадні договори оренди на коротший період або застосовувалася пролонгація короткострокового договору. Наразі, за словами лектора, така практика перестала бути поширеною через судові ризики.

У контексті строку договору оренди лектор наголосив на важливих відмінностях між переважним правом орендаря на продовження строку договору (стаття 777 ЦК України) та його автоматичним продовження (стаття 764 ЦК України).

Наступним положенням, про яке часто забувають під час укладання договору оренди, є вимога, встановлена статтею 769 ЦК України, яка зобов’язує повідомляти орендаря стосовно прав третіх осіб на об’єкт оренди (приміром, він перебуває в іпотеці). Як правило, це не заважає отримати такий об’єкт в оренду і користуватися ним, однак у разі непоінформованості орендодавцем орендар має право вимагати відшкодування збитків, які він поніс через свою необізнаність.

Також поширеною практикою під час оренди приміщень у бізнес-центрах та інших об’єктів комерційної нерухомості є пропозиція, крім договору оренди, підписувати обов’язкові до виконання правила і приписи, які детально регламентують поведінку в цих центрах. Лектор зазначив, що, виходячи з практики, ці правила і приписи мають виконуватися, принаймні в тій мірі, як вони зафіксовані в договорах оренди. Базовою нормою у цьому відношенні є стаття 773 ЦК України, відповідно до якої наймач повинен користуватися річчю відповідно до її призначення та умов договору, що дозволяє використовувати цю норму по відношенню до внутрішніх правил і приписів орендодавця-бізнес центру.

Олег Бойчук порадив слухачам Legal High School детально вичитувати не лише договір оренди, але й такі правила і приписи, адже вони можуть містити речі, критичні для орендаря, про які йому треба знати заздалегідь.

Також лектор розповів про вплив карантинних обмежень на орендні відносини, в тому числі на спеціальні норми, які застосовуються для вирішення питань щодо зменшення розміру орендної плати за таких обставин.

Окремо Олег Бойчук наголосив на можливих конфліктних ситуаціях, які можуть виникати по відношенню до змін, що здійснюються орендарями в орендованих об’єктах, а також у зв’язку із звільненням об’єкта оренди орендарем. Розбір таких ситуацій показує, що орендодавець не завжди є сильною стороною, як прийнято вважати. Уникнути таких ситуацій або, принаймні, мінімізувати ризики допомагає деталізація відповідних положень договору оренди, а також поєднання юридичних механізмів із комерційними умовами (фінансовими гарантіями тощо), які мають спонукати сторони до безконфліктного виконання таких договорів.

МЕНЮ

LegalHighSchool — Высшая школа для юристов и адвокатов

0
Оставьте комментарий! Напишите, что думаете по поводу статьи.x
()
x
Корзина