«Правовий аудит земельної ділянки та об’єкта нерухомості, а також юридичний аналіз об’єктів інвестування у будівництво» — тема лекції Олександра Буртового, керуючого партнера ЮФ «Антіка». Лектор звернув увагу аудиторії на те, що due diligence як ретельний аналіз об’єкта має, як правило, комплексний характер. У зв’язку з цим правовий аудит є лише частиною більш масштабної процедури, яка включає, крім юридичної експертизи, також фінансово-податковий аудит та інженерно-технічний аудит. Лектор нагадав слухачам Legal High School, що з точки зору обліку та нормативного регулювання об’єкт нерухомості і земельна ділянка відрізняються, до того ж права на земельні ділянки обліковуються не лише в державному реєстрі прав, але й у земельному та містобудівному кадастрі.
Лектор підкреслив, що перевірка земельної ділянки перед вчиненням правочину необхідна для визначення ризиків, які можуть перешкодити реалізації інвестиційних намірів, користуванню земельною ділянкою за її призначенням або призвести до втрати титулу, що знівелює наміри інвестора щодо неї. При цьому він наголосив, що обсяг юридичного аудиту не є сталою величиною і безпосередньо залежить від багатьох факторів (статусу замовника, який в операціях з нерухомістю може бути продавцем або покупцем; особливостей правового режиму об’єкта; конкретних інтересів та завдань замовника). Основним джерелом правового аудиту було визначено інформацію, яка належить замовнику, що не виключає використання інших ресурсів залежно від мети та завдань аудиту.
Лектор виокремив такі етапи правового аудиту: 1) підготовка до проведення аудиту; 2) формування предмета перевірки; 3) проведення перевірки; 4) підготовка звіту (висновку); 5) прийняття рішення інвестором на підставі наданого звіту (висновку).
Підготовчий етап полягає у тому, що сторони (замовник і юридична компанія) визначають обсяг проведення аудиту та правові аспекти, що підлягають розгляду під час його здійснення. Другий етап полягає у формуванні предмета і об’єкта дослідження: якщо йдеться про земельну ділянку, визначається, який обсяг документації підлягає вивченню та які є джерела такої інформації, адже часто у замовника дослідження немає інформації, яка має істотне значення при вчиненні правочину. Наступний етап — власне виконання аудиту, при цьому важливим завданням виконавця є не лише збір інформації та її оцінка, але й формування команди, яка буде залучена до виконання аудиту. На підставі наданого звіту (висновку) інвестор приймає рішення щодо участі в проєкті.
Ключовими аспектами, які вивчаються в ході правового аудиту об’єкта, Олександр Буртовий назвав категорію та цільове призначення земельної ділянки, режим наявної на ділянці забудови або іншого майна (наприклад, наявність системи меліорації може стати суттєвою перешкодою для досягнення інвестором своєї мети), законність набуття земельної ділянки та обтяжень, які існують стосовно неї, а також особливості, пов’язані з реалізацією прав щодо неї. У випадку з фізичною особою — перевірка сімейного стану та стану здоров’я; у випадку з юридичною особою — чи не перебуває вона у стані припинення та відстежування корпоративних рішень, які мають істотне значення для правочинів. Третій важливий аспект, який має досліджуватися, — це наявність спорів щодо об’єкта, особливо тих, наслідком яких може бути позбавлення замовника аудиту можливості реалізувати свої наміри.
Лектор наголосив на важливості дослідження діяльності самого підприємства та його спорів з органами державної влади чи комунальними підприємствами, які мають право вживати заходів аж до припинення діяльності підприємства.
Аудит земельної ділянки проводиться за допомогою землевпорядних організацій, а також організацій, що мають право здійснення робіт з геологічної розвідки тощо. Стосовно об’єктів нерухомості, то додатково залучаються фахівці з перевірки інженерних систем правомірність та спроможність забезпечення об’єкта енергією та комунальними послугами. При цьому лектор рекомендував слухачам Legal High School не обмежуватися перевіркою відповідної документації, але й здійснювати виїзд на місце для координації необхідних аспектів з суміжними організаціями.
При характеристиці четвертого етапу аудиту Олександр Буртовий вказав на залежність змісту звіту від обсягів, погоджених із замовником та результатів перевірки. При цьому він вказав на вплив цифрових технологій на структуру та обсяг звіту, оскільки якщо раніше звіт міг складатися з цілих книг (якщо йшлося про великий обсяг), то нині його вигляд залежить від волі клієнта, хоча вимоги до форми стали жорсткішими, зокрема часто наполягають, щоб звіт був зрозумілий і для неспеціаліста. Зазвичай це обмежений обсяг інформації з мінімальною кількістю відсилок до опису бар’єрів і перешкод. Важливими є резюме і висновок, а їх обґрунтування має викладатися у формі, прийнятній для замовника.
Останнім кроком є прийняття рішення, тож лектор наголосив, що в цьому аспекті роль юристів, які проводили аудит, дуже важлива, адже сьогодні жоден інвестор не буде ухвалювати рішення, якщо правочин ризикований і не може бути реалізований у спосіб, передбачений законом.
