У рамках модуля «Спори у сфері нерухомості та будівництва» Школи судової практики Legal High School директор ТОВ «Монітор Естейт» Володимир Копоть зупинився на юридичному аудиті об’єктів нерухомості, зосередившись на тому, як попередити спори.
Як «Монітор Естейт» проводить аудит первинної нерухомості (новобудов)? За словами Володимира Копотя, перш за все вони працюють з відкритими даними: реєстром дозвільних документів Державної архітектурно-будівельної інспекції, реєстром ліцензій на будівельні роботи, реєстром юридичних осіб та судовийм реєстром.
Одним із проблемних моментів є земля, тому необхідно переглядати земельний кадастр. Потрібно зрозуміти цільове призначення земельної ділянки. Крім того, треба враховувати детальний план території — часто забудовники нехтують ним. При підготовці проектної документації також повинні враховуватися містобудівні умови.
Крім того, в «Монітор Естейт» перевіряють суб’єктів будівництва: підрядника, забудовника, проектувальника… Володимир Копоть зазначив, що їм відомі деякі забудовники, робота яких не відповідає будівельним нормам. Також необхідно перевіряти реєстр виконавчих проваджень, зокрема вивчити кредиторську заборгованість перед іншими учасники господарських правовідносин. Інший важливий момент — судовий реєстр, де можна відстежити історію об’єкта, виявити, чи є проблеми з прокуратурою.
Потім лектор зупинився на вторинному ринку нерухомості. Так, при продажу квартири продавець практично нічого не втрачає, а ось покупцеві варто ретельно перевірити продавця. Перш за все спікер рекомендує перевіряти реєстр речових прав на нерухоме майно на предмет обтяжень. На вторинному ринку нерухомості важливо вивчити історію власне будинку і перевірити особу продавця. Крім того, треба переглянути історію придбання квартири продавцем: якщо якісь порушення існували при первинній реєстрації права власності, в подальшому можуть виникнути судові позови. На вторинному ринку об’єктів нерухомості також необхідно перевіряти, хто прописаний у квартирі. Спікер рекомендує питання виписки осіб з квартири вирішувати до укладення договору купівлі-продажу.
Потім він зупинився на аудиті комерційної нерухомості. Особливість такого аудиту — у високій вартості об’єктів нерухомості, що збільшує ризики. Володимир Копоть рекомендує перевіряти судовий реєстр: вивчати, чи є спори з іншими покупцями, податковими та правоохоронними органами. Також потрібно перевірити право підпису продавця і врегулювати питання відповідальності.
На завершення лекції спікер дав перелік інструментів, що допомагають аналізувати первинний і вторинний ринок нерухомості.
