Актуальні питання оренди приміщення бізнес-центру у рамках лекції в LHS висвітлили Максим Максименко, радник ЮФ AVELLUM, та Дарина Михайленко, юрист ЮФ AVELLUM

Про юридичні нюанси придбання бізнес-центру у разі його оренди слухачам LHS розповіли Максим Максименко, радник ЮФ AVELLUM, та Дарина Михайленко, юрист ЮФ AVELLUM.

На початку лекції лектори запропонували розібрати такий кейс: клієнт збирається придбати актив — бізнес-центр («БЦ») в Києві. БЦ зареєстрований у Державному реєстрі прав на нерухоме майно як єдиний об’єкт, усі торгові приміщення БЦ використовуються орендарями.

Перше запитання, яке посталили спікери: чи має орендар право на переважне придбання об’єкта, адже згідно з частиною 2 статті 777 ЦК України наймач, який належно виконує обов’язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання.

Але тут треба враховувати, чи виділене приміщення як окремий об’єкт, звернули увагу лектори. Так, відповідно до частини 1 статті 795 ЦК України в оренду може бути передана частина будівлі і в разі, якщо частина будівлі виділена і знаходиться в цивільному обороті як окрема річ, то наймач має переважне право на придбання винятково частини будівлі, яка знаходиться в його користуванні відповідно до договору оренди.

Відповідь на запитання, що робити, якщо приміщення не виділене, дає судова практика. Зокрема, у постанові Харківського апеляційного господарського суду від 10 жовтня 2017 року у справі №922/1298/17 зазначено: «…доводи про те, що позивач придбав переважне право орендаря на купівлю спірних нежитлових приміщень нежилих будівель, є невмотивованими, оскільки відповідно до умов цього договору в орендному користуванні позивача перебувала лише частина нежитлового приміщення — 9 кв.м».

І все ж, в яких випадках наймач може стати співвласником БЦ? Лектори запропонували розглянути такий спосіб, як поліпшення речі. Так, відповідно до статті 778 Цивільного кодексу України наймач може поліпшити річ, яка передана в оренду, тільки за згодою орендодавця. Залежно від виду поліпшень для орендаря будуть різні правові наслідки. Наприклад, якщо поліпшення віддільні (можуть бути відокремлені без пошкодження речі), то наймач має право на їх вилучення (частина 2 статті 778 ЦК України). У разі якщо ж у результаті поліпшень створюється нова річ — орендар стає співвласником такого майна. Суди, аналізуючи питання створення нової речі, найчастіше виходять з таких критеріїв: значне збільшення вартості об’єкта, зміна функціонального призначення об’єкта, суттєве поліпшення корисних властивостей об’єкта (збільшення майбутніх вигод від використання).

МЕНЮ

LegalHighSchool – Вища школа для юристів і адвокатів