Наведіть порядок у документах на вашу нерухомість — перша порада протидії рейдерству від Ольги Оніщук

Яким видається рейдерство в очах особи, яка працює з державними реєстрами? «Побачити» технічний бік рейдерства дала змогу лекція «Робота з державними реєстрами: як захистити своє майно і не втратити контроль над бізнесом» Ольги Оніщук, першого віце-президента Нотаріальної палати України, приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу.

Перш за все, лектор назвала п’ять основних способів рейдерства. Перший, найбільш поширений спосіб, — зміна власника за підробленими документами. У такій схемі реєстратор не знає про підробку і не може «на око» визначити достовірність документів. Як виявилося на практиці, можуть використовуватися навіть реальні, але відбраковані бланки нотаріальних документів. Утім, реальний власник має великі шанси відновити свої права, якщо доведе підробність документів.

Другий спосіб, навпаки, найбільш проблемний — робота через «фантомних реєстраторів» — коли зміни до реєстру вносяться від імені неіснуючих людей. Такі реєстратори виникли, в тому числі, з причини акредитації суб’єктів держреєстрації за паспортами, купленими на тимчасово окупованих територіях, що не дає змоги навіть встановити, чи людина з такими паспортними даними є реальною. Подібні порушення складно довести, оскільки вони з усіх боків видаються правомірними, і навіть особа, яка видала ключ, може помилятися щодо реальності такого суб’єкта.

Зміна власника внаслідок неправомірних дій реєстратора — найбільш технічно простий спосіб, який, утім, завжди приводить до конкретної особи, яка можна притягнути до відповідальності. Якщо йдеться про нотаріуса, то його можуть не просто позбавити доступу до реєстрів, а й анулювати свідоцтво.

Наступний спосіб, навпаки, є технічно найскладнішим — шляхом несанкціонованого доступу до реєстрів. З 2016 року Нотаріальної палатою було зафіксовано близько 50-ти випадків злому ключів нотаріусів. Сам реєстр, за словами лектора, за всіх його недоліків, зламати неможливо, але можна зламати власне ключ. Цей спосіб складний, але має великі перспективи, оскільки на перший погляд ні в кого не виникає підозр у сумнівності такої реєстрації.

Останній спосіб був популярний у 2016 році, сьогодні він уже неефективний, проте не виключається, — затемнення записів. Технічно запис про обтяження «приховують», а після проведення реєстрації запис знову з’являється в реєстрі. При цьому нотаріус не має змоги перевірити наявність затемненого запису. Єдине, що він може зробити, щоб убезпечити себе від відповідальності, — заскрінити екрани моніторів або роздрукувати актуальний не момент дії витяг з реєстру.

Також лектор зупинилася на причинах рейдерства, починаючи від корупції в органах влади і закінчуючи технічними недосконалостями. Технічні рішення можуть бути, зокрема, в тому, що наявність обтяження має блокувати можливість здійснення будь-якої реєстраційної дії щодо нього. Ще одна причина — відкритість даних — це велика проблема, адже даними користуються не тільки добросовісні люди, але можуть (і користуються) зловмисники.

Що стосується методів боротьби, то перш за все це має бути належне оформлення документів самим власником. Тому пані Оніщук порадила: «Уже сьогодні підійміть усі свої документи, що підтверджують право власності на нерухомість, і наведіть порядок у них і записах у реєстрах».

МЕНЮ

LegalHighSchool – Вища школа для юристів і адвокатів