Блок «Податкове планування» Школи податкової практики Legal High School продовжує свою роботу. Спори, пов’язані з подвійним оподаткуванням земельних ділянок — у фокусі уваги заступника директора юридичного департаменту ТОВ «ЕКО», адвоката Ольги Мицик. Ця проблематика зараз є дуже актуальною, адже часто за ту саму земельну ділянку стягується і земельний податок, і орендна плата.
Відповідно до статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» нерухоме майно — це земельні ділянки, а також об’єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без знецінення або зміни призначення. Плата за землю — загальнодержавний податок, який стягується у формі земельного податку та орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності (підпункт 14.1.147 пункту 14.1 статті 14 Податкового кодексу (ПК) України). Земельний податок — це обов’язковий платіж, що стягується з власників земельних ділянок і земельних часток (паїв), а також постійних землекористувачів (підпункт 14.1.72 пункту 14.1 статті 14 ПК України). Орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності — обов’язковий платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою (підпункт 14.1.136 пункту 14.1 статті 14 ПК України).
Орендна плата — договірний платіж, але з урахуванням положень ПК України він вважається податком. За загальним правилом, за словами лектора, платником орендної плати є орендар відповідно до договору оренди, а платником земельного податку — власники земельних ділянок та землекористувачі. Питання, що виникають під час продажу нерухомого майна, розташованого на земельній ділянці, нерідко переходять у судову площину.
Ольга Мицик звернула увагу, що з 1 січня 2015 року діє нова редакція статті 287 ПК України, згідно з якою при переході права власності на будівлю, споруду (їх частин) податок на земельні ділянки, на яких розташовані такі будівлі, споруди (їх частини), з урахуванням прибудинкової території сплачується на загальних підставах з дати державної реєстрації права власності на такі земельні ділянки (в попередній редакції — з дати держреєстрації права власності на нерухоме майно).
У разі набуття права власності новий власник зобов’язаний сплачувати податок на землю. Що ж робити з договором оренди, укладеним попереднім власником? Відповідь на це питання дають три статті: стаття 120 Земельного кодексу України, стаття 377 Цивільного кодексу України та стаття 7 Закону «Про оренду землі». Але тут виникає конфлікт інтересів відразу у чотирьох суб’єктів: органу місцевого самоврядування (який хоче, щоб попередній власник продовжував сплачувати орендну плату, поки новий власник не укладе новий договір); фіскального органу (який вважає, що оренда має сплачуватися тільки за час користування, а новий власник зобов’язаний сплачувати податок на землю); продавця (який стоїть на тому, що він перестав користуватися земельною ділянкою, тому не повинен сплачувати орендну плату); покупця (він розуміє, що повинен сплачувати земельний податок, і хоче, щоб з договором оренди його попередник розібрався сам).
З якого ж моменту припиняється право користувача продавця? Пані Мицик зазначила, що за позовами продавця про розірвання договору оренди судова практика пішла двома шляхами: одні суди задовольняли позовні вимоги, інші відмовляли в їх задоволенні, посилаючись на вищевказані статті, адже припинений договір оренди можна розірвати в судовому порядку. Якщо договір припиняється за рішенням суду, всі зобов’язання припиняються з моменту набрання рішенням чинності. А в першому випадку податкові зобов’язання припиняються з моменту реєстрації права власності новим власником.
Ольга Мицик детально розповіла про судову практику застосування статті 120 Земельного кодексу України, статті 377 Цивільного кодексу України та статті 7 Закону України «Про оренду землі» та навела як приклад такі рішення: постанову Верховного Суду України (ВСУ) від 12 жовтня 2016 року (справа №6-2225ЦС16), постанову ВСУ від 11 лютого 2015 року (справа №6-2ЦС15), постанову Вищого господарського суду України (ВГСУ) від 22 вересня 2015 року (справа №922/2257/14), постанову ВСУ від 30 вересня 2015 року (справа №6-1003ЦС15), постанову ВСУ від 20 серпня 2013 року (справа №18/5005/12936/2011), постанову ВСУ від 17 вересня 2014 року (справа №920/1561/13), постанову ВСУ від 13 травня 2015 року (справа №916/4073/14), постанову ВГСУ від 9 липня 2015 року (справа №910/23058/14), постанову ВГСУ від 20 жовтня 2015 року (справа №910/9813/15), постанову ВГСУ від 29 липня 2015 року (справа №904/2873/14). Також лектор проаналізувала судову практику з податкових спорів, зробивши акцент на постанові ВСУ від 8 червня 2016 року (справа №21-804А16), постанові ВСУ від 12 вересня 2017 року (справа №2А-10596/12/2670).
