Про способи припинення іпотеки в судовому порядку і новели Верховного Суду розповів слухачам Legal High School адвокат Роман Посікіра, автор посібника «Іпотека: практичний порадник для юриста».
У цілому практика вищих судів щодо припинення іпотеки йде шляхом захисту інтересів прав іпотекодавця та кредиторів.
Серед цікавих справ, пов’язаних з припиненням іпотеки, пан Посікіра навів такі:
- постанова ВГСУ від 3 серпня 2016 року у справі №910/19621/15;
- постанова ВГСУ від 13 квітня 2016 року у справі №910/16707/16.
Також були наведені позиції щодо припинення іпотеки внаслідок належного виконання кредитного договору:
- постанова ВСУ від 4 лютого 2015 року у справі №6-213цс11;
- постанова ВСУ від 6 липня 2016 року у справі №6-118цс16.
У законодавстві, що регулює іпотеку, є прогалини і суперечливі моменти. Так, у законі про іпотеку йдеться про те, що іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на підставі оцінки предмета іпотеки суб’єктом оціночної діяльності. Однак закон про державну реєстрацію не вимагає подавати держреєстратору такий документ, як акт оцінювача.
Дуже цікавими є справи, пов’язані з припиненням іпотеки внаслідок знищення предмета іпотеки. Крапку поставив ВСУ в постанові від 6 липня 2016 року у справі № 6-1213цс16, підкреслив лектор. У цьому рішенні йдеться про критерії, за яких майно вважається знищеним. Так, перебудова з прив’язкою до існуючих функціональних елементів (фундаменту) не вважається знищенням. Важливий прецедент створено також у спорі за позовом ПАТ «Сведбанк» до ВАТ «Універмаг «Дарниця». У цій справі суд констатував, що мала місце трансформація предмета іпотеки, а не його знищення (постанова ВГСУ від 27 жовтня 2010 року №12010536).
На думку доповідача, юристи при написанні позову про визнання іпотечного договору недійсним повинні обґрунтувати не тільки незаконність. Також потрібно зазначити, в чому полягає порушення прав та інтересів (показовою є постанова ВСУ від 17 грудня 2014 року у справі № 6-194цс14).
Окрему категорію справ становлять спори щодо визнання недійсним іпотечного договору у зв’язку з порушенням законодавства про охорону культурної спадщини. Особливо актуальними рішення судів у цій категорії справ є для таких міст, як Львів, де значна частина будівель у центрі мають статус пам’яток. Роман Посікіра підкреслив, що, відповідно до існуючої практики судів, об’єкт нерухомого майна набуває правового статусу культурної спадщини тільки із занесенням до відповідного Реєстру (постанова ВСУ від 9 вересня 2014 у справі № 3-66гс14).
Також лектор торкнувся категорії справ, які стосуються прав проживання дітей. Профільні акти ООН передбачають необхідність враховувати права дітей пріоритетно, а у разі сумнівів необхідно тлумачити норму в найкращих інтересах дітей. Однак ВСУ деякою мірою звузив розуміння цих прав, запровадивши певні критерії. По суті, вважає пан Посікіра, Верховний Суд України нівелював цілий ряд гарантій прав дитини. Йдеться про постанову ВСУ від 5 липня 2017 року у справі №6-1002цс17. У справах за позовом в інтересах дітей про визнання недійсними договорів іпотеки на підставі порушення статті 17 Закону України «Про охорону дитинства» суди повинні:
- перевіряти наявність у дитини права користування житловим приміщенням на момент укладення оспорюваного договору, а також місце його фактичного постійного проживання;
- враховувати сумлінність поведінки іпотекодавця при наданні документів про права дітей на житло, що є предметом іпотеки, під час укладення оспорюваного договору;
- з’ясовувати, чи існує фактичне порушення законних прав дитини в результаті укладення договору іпотеки.
