Спори, пов’язані з реєстрацією іпотеки, під час модуля «Спори у сфері державної реєстрації» Школи судової практики Legal High School проаналізувала суддя Касаційного господарського суду в складі Верховного Суду Тетяна Дроботова. За її словами, запорукою успіху (на 70–80%) в суді є правильне визначення предмета, підстав позову й обрання правильного способу захисту.
Суддя нагадала, що іпотека — це вид забезпечення виконання зобов’язання нерухомим майном, що залишається у володінні й користуванні іпотекодавця, у разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов’язання іпотекодержатель має право на задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника в порядку, встановленому законом. Іпотекою може бути забезпечене виконання наявного зобов’язання або задоволення вимоги, яка може виникнути в майбутньому на підставі договору, який набрав чинності. Іпотека має похідний характер від основного зобов’язання і є дійсною до припинення основного зобов’язання або до закінчення строку дії іпотечного договору.
Тетяна Дроботова підкреслила, що основна помилка, яку роблять сторони, звертаючись до суду, — неналежне оформлення договорів іпотеки або інших правовстановлюючих документів. Так, суддя нагадала, що іпотечний договір укладається між одним або декількома іпотекодавцями й іпотекодержателем у письмовій формі та підлягає нотаріальному посвідченню. У разі недотримання нотаріальної форми договір є нікчемним. Також вона нагадала, що обтяження нерухомого майна іпотекою підлягає державній реєстрації відповідно до закону.
Потім лектор проаналізувала практику Верховного Суду України. Так, в одному з рішень від 13 вересня 2017 року ВСУ зазначив, що законодавство України надає три способи реалізації права на задоволення забезпечених іпотекою вимог кредитора шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки: судовий — на підставі рішення суду та два позасудових — на підставі виконавчого напису нотаріуса й згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя. Водночас договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, що передбачає передачу іпотекодержателю права власності, є підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно.
У постанові від 6 липня 2016 року ВСУ зробив такий висновок: виконання забезпечувального зобов’язання, що виникає з іпотеки, полягає в реалізації іпотекодержателем (кредитором) права на задоволення вимог за рахунок переданого боржником в іпотеку майна переважно перед іншими кредиторами цього боржника. Суть цього права в тому, що воно дозволяє задовольнити вимоги кредитора навіть у разі невиконання боржником свого зобов’язання в силу компенсаційності цього права за рахунок іпотечного майна та встановленого законом механізму здійснення кредитором свого переважного права, незалежно від переходу права власності на це майно від іпотекодавця до іншої особі (а також у разі недоведення до цієї особи інформації про обтяження майна).
Тетяна Дроботова підкреслила, що до судів часто надходять позови про оскарження дій державних реєстраторів. У цьому контексті вона порадила правильно визначати предмет і підстави позову: сторона має чітко зрозуміти для себе, що вона хоче отримати в резолютивній частині рішення, адже в разі задоволення позову саме резолютивна частина рішення буде виконуватися. Потрібно відповісти на питання: чи захистить обраний спосіб захисту порушене право? Лектор акцентувала увагу на тому, що лише один факт скасування державної реєстрації не свідчить про недійсність договору. А якщо ставити питання виключно про недійсність договору, то запис з державного реєстру сам по собі не зникне. Суддя порадила слухачам Школи судової практики ніколи не залишати без уваги факти невиконання судових рішень і звертатися з позовом про оскарження дій/бездіяльності державного реєстратора — це стане страховкою для подальшого захисту прав власності.
Також важливим є формулювання позовної вимоги щодо запису в держреєстрі, адже «зобов’язання внести зміни до держреєстру» може бути взагалі ніколи не виконано — це багато хто усвідомлює. Тетяна Дроботова зазначила, що в одному з позовів сторона вимагала визнати недійсним запис у держреєстрі, але суди відмовили в задоволенні вимоги, оскільки законодавство не передбачає такого способу захисту.
Під час діалогу зі слухачами лектор підкреслила: питань щодо застосування положень нових процесуальних кодексів виникає у суддів навіть більше, ніж у юристів. Вона порадила стежити за нарадами касаційних судів у складі ВС, де на порядок денний виносяться найактуальніші питання.
Тетяна Дроботова резюмувала, що судова практика у спорах, пов’язаних з реєстрацією іпотеки, була досить різноманітною. Якщо говорити про подальший розвиток практики, то «неоднорідні питання» будуть передані на розгляд Великої Палати Верховного Суду для вироблення єдиної практики — це вкрай важливо для всіх юрисдикцій.
