Лекцію партнера ЮК EVERLEGAL Олександра Ружицького в рамках курсу LHS «Захист права власності в судах різних юрисдикцій» було присвячено питанням передачі житла в іпотеку, а також актуальній судовій практиці щодо виконання зобов’язання за рахунок предмета застави.
Лектор проаналізував нормативне регулювання і практику судів у питаннях передачі житла в іпотеку і визнання недійсними таких договорів, застосування механізму звернення стягнення на житло, практику застосування мораторію і виселення жителів.
Зокрема, Верховний Суд зробив такі висновки: мораторій не є підставою для відмови в задоволенні позовів (справа № 643/2333/15ц), не позбавляє права звернути стягнення на житло, а тільки відкладає виконання рішення суду (справа №275/997/13-ц), у резолютивній частині рішення суди мають зазначати про призупинення його виконання на час дії мораторію (справа № 275/997/13-ц), використання спірного майна як місця постійного проживання і відсутність іншого майна — має бути доведено належним чином (справа №206/4369/17).
За словами пана Ружицького, Верховний Суд має неоднакові підходи в питанні, чи є іпотечне застереження (або договір про задоволення вимог кредитора) примусовим (у такому випадку мораторій діє) або добровільним способом звернення стягнення на житло (тоді мораторій не застосовується). Так, у постанові від 13 червня 2018 року у справі №645/5280/16-ц ВС вказав, що відповідно до договору іпотеки рішення про прийняття у власність предмета іпотеки приймається іпотекодержателем одноосібно. Підписанням цього договору іпотекодавець показує, що він надає іпотекодержателю згоду на перехід права власності на предмет іпотеки до іпотекодержателя. У той же час у постанові від 31 жовтня 2018 року у справі №465/1310/17 ВС дійшов протилежного висновку, що звернення стягнення на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя спричиняє відчуження предмета іпотеки на користь іпотекодержателя без згоди власника такого нерухомого майна.
Розповідаючи про практику визнання іпотечних договорів недійсними на підставах порушень прав дітей, Олександр Ружицький звернув увагу слухачів на постанову Верховного Суду від 16 травня 2018 року у справі №333/8146/15, в якій останній дійшов висновку, що не є підставою для визнання недійсним договору іпотеки, якщо законний представник дітей (батьки) діяв недобросовісно і не повідомив, що укладення договору іпотеки може порушувати права дітей. У цьому спорі суд також зазначив, що оскільки факту звернення стягнення не було, то права дітей не порушені.
Також лектор зазначив, що згідно з висновком Верховного Суду від 3 вересня 2018 року у справі №285/1632/16-ц підставою для визнання недійсним іпотечного договору є саме факт порушення прав дітей, а не тільки відсутність згоди органу опіки. ВС вказав, що суд має з’ясувати фактичний стан справ — перевіряти, чи проживала дитина на момент укладення договору і яке фактичне місце постійного проживання дитини, чи порушені права дитини, а також сумлінність поведінки законних представників при укладенні угоди.
